3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了我國(guó)1~2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。多位受訪專家表示，應(yīng)理性綜合看待這些數(shù)據(jù)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)關(guān)鍵的歷史階段，市場(chǎng)回穩(wěn)向好空間非常大，隨著相關(guān)政策措施的落地見(jiàn)效、積蓄的各類能量的釋放，必將推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企開(kāi)發(fā)投資降幅收窄 多項(xiàng)政策措施成效初顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降了9％，降幅比上年全年收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)低開(kāi)態(tài)勢(shì)，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅有所收窄，意味著去年開(kāi)發(fā)投資萎縮的狀態(tài)有所遏制，是供給端企穩(wěn)的積極信號(hào)。此外，房企競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，目前有能力開(kāi)發(fā)投資的企業(yè)，基本是更為健康、財(cái)務(wù)能力更強(qiáng)的企業(yè)。在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策措施的支持下，這些企業(yè)開(kāi)發(fā)投資動(dòng)力有增強(qiáng)的可能。

中指研究院指數(shù)研究部研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)程不斷加快、企業(yè)端資金支持力度持續(xù)加大，相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)也有望持續(xù)推進(jìn)，疊加多地“三大工程”建設(shè)加速，均會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供一定支撐。

“房地產(chǎn)投資下降幅度有所收縮，反映出各地推進(jìn)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、‘一城一策’等成效正在顯現(xiàn)。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬向記者表示，隨著資金保障的到位和優(yōu)質(zhì)土地供給的增加，企業(yè)開(kāi)工意愿會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)。

多因素導(dǎo)致新房銷售暫時(shí)下降 優(yōu)化購(gòu)房政策提振市場(chǎng)信心

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降20.5％，銷售額下降了29.3％。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，因?yàn)槿ツ?~2月份的基數(shù)比較高，所以會(huì)出現(xiàn)今年這樣的降幅數(shù)據(jù)。而從實(shí)際情況來(lái)看，購(gòu)房交易市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

虞曉芬對(duì)此分析稱，去年一季度疫情放開(kāi)后被壓抑的購(gòu)房需求集中爆發(fā)、相對(duì)高基數(shù)以及新上市樓盤(pán)數(shù)量又相對(duì)減少，加之市場(chǎng)進(jìn)一步分化，多地出現(xiàn)了創(chuàng)新型高品質(zhì)改善性樓盤(pán)熱銷，而量大面廣傳統(tǒng)型、剛需型住房產(chǎn)品降幅較大，導(dǎo)致工薪階層購(gòu)房能力與購(gòu)房信心不足，這也是商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)且降幅有所擴(kuò)大的原因。

陳文靜也認(rèn)為，新房銷售同比下降的原因在于，一是受疫情期間積壓的購(gòu)房需求集中釋放帶動(dòng)，去年年初新房銷售持續(xù)保持較大規(guī)模，1~2月新房銷售面積處于歷史高位。二是今年春節(jié)假期較長(zhǎng)，人們忙著過(guò)年出游，在一定程度上也影響了購(gòu)買(mǎi)住房的節(jié)奏。

她介紹說(shuō)，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1~2月，重點(diǎn)25城二手住宅成交面積同比下降13.1%，降幅明顯低于新房，二手房市場(chǎng)保持一定活躍度。由此可見(jiàn)，購(gòu)房需求仍在穩(wěn)步釋放，而二手房交易保持活躍，未來(lái)有望為新房市場(chǎng)提供更多置換改善需求。

在陳文靜看來(lái)，當(dāng)前各地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，不少項(xiàng)目的資金正在落實(shí)，有望進(jìn)一步修復(fù)企業(yè)和居民端市場(chǎng)預(yù)期；3月以來(lái)核心城市政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，多個(gè)城市二手房周度成交已達(dá)去年下半年以來(lái)高位，新房市場(chǎng)銷售規(guī)模亦在溫和回升。近期杭州全面取消二手房限購(gòu)政策，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心。短期來(lái)看，各地需求端政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度將進(jìn)一步提升，部分城市“小陽(yáng)春”行情仍有預(yù)期。

著力解決資金難題 有力激活住房需求

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16193億元，同比下降24.1%。

“這說(shuō)明，后續(xù)要進(jìn)一步解決資金問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，房地產(chǎn)的核心問(wèn)題是資金問(wèn)題，各地在融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)過(guò)程中，要進(jìn)一步增加效率，積極改善房企資金的到位情況。他分析認(rèn)為，今年3月各地售樓處反饋的情況是，周末看房量在增加，同時(shí)一些城市二手房交易積極性也在增加，鑒于這些現(xiàn)象，資金也會(huì)進(jìn)入到改善盤(pán)，有助于改善房企資金狀況。

陳文靜表示，今年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，消費(fèi)、出口均實(shí)現(xiàn)較好增長(zhǎng)。今年的《政府工作報(bào)告》將2024年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在5%左右。就房地產(chǎn)而言，這意味著會(huì)有更多有力政策不斷跟進(jìn)，財(cái)政、貨幣政策將會(huì)持續(xù)發(fā)力，多部門(mén)協(xié)同推進(jìn)，必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供更大的動(dòng)能。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，虞曉芬認(rèn)為，從供給側(cè)，仍需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)需求研究，精準(zhǔn)供地、精準(zhǔn)產(chǎn)品定位，加大新技術(shù)應(yīng)用，加強(qiáng)項(xiàng)目全生命周期管理，加快基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，以好產(chǎn)品、好小區(qū)、好社區(qū)引領(lǐng)和創(chuàng)造需求，金融、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)加快全面落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，確保項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付；從需求側(cè)，可進(jìn)一步降低首次購(gòu)房家庭的成本等，滿足人民群眾更舒適的居住需求。

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，必須加快房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，提高自有資本占比和資金鏈抗壓性，不盲目擴(kuò)張，保持適度開(kāi)發(fā)規(guī)模，用心做精品好房子開(kāi)發(fā)，在局部區(qū)域精耕細(xì)作，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等多種業(yè)態(tài)并重，這應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)的明智選擇。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)兩會(huì)對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求，即適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房的建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。相信隨著這些政策措施的落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)迎來(lái)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展的新局面。